Эксперты рынка недвижимости на состоявшемся во вторник в Москве В"круглом столеВ" на тему В"Кредитные инструменты в отрезок времени кризисаВ" обсудили проблемы и взаимозависимость цен на квадратные метры и цена валютной корзины.

С изменением курса рубля, заемщики, получившие кредиты в каждый иностранной валюте, оказались В"заложникамиВ", так как вынуждены нести сейчас дополнительную нагрузку при погашении ежемесячных платежей. В случае снижения уровня дохода заемщика, вероятность дефолтов по валютным кредитам увеличится еще значительней, говорят аналитики рынка.

Чтобы отстоять заемщиков от валютных рисков при ослаблении рубля, российские банки с конца прошлого года решили внедрить программы конвертации валютных кредитов в рублевые. Так, некоторые банки предлагают рефинансирование долларовых кредитов и кредитов в евро. Конвертация кредитов позволяет заемщикам защититься от валютного риска в будущем.

Вряд ли нынче выгодно устраивать самому себе "конвертацию", а выгоду или потери разрешается просчитать без помощи банковских консультатнтов на простом калькуляторе. Это зависит от двух обстоятельств, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании "БанкКредит-Брокер" Илья Толстой.

От договора с банком и его условий, и от того, каково сегодняшнее положение конкретного банка, в частности, с ее валютными запасами". Как правило, вероятность рефинансирования предлагается клиентам, погашающим кредиты, предоставленные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья, а ещё для покупки новостройки, но только в случае уже оформленного права собственности.

Приоритет имеют нецелевые кредиты под залог недвижимости. Также заемщик имеет возможность при рефинансировании изменить срок кредита, выбрав наиболее комфортный для себя вариант в пределах действующих сроков кредитования по аналогичным ипотечным программам банка, тот, что составляет от 5 до 50 лет. Обещает дозволить конвертировать валютные кредиты граждан в рублевые и первостепенной важности всенародный банк страны в " Сбербанк.

По словам его главы, Германа Грефа, в последнее момент отмечается значительное количество обращений вкладчиков с просьбой провести конвертацию кредитов, полученных в валюте, в рубли.

Эксперты рынка на В"круглом столеВ" обратили внимание, что существенное трансформирование процентной ставки, например, на 50%, при В"конвертации кредитаВ" может ещё значительней увеличить долговую нагрузку на заемщика.

В"Проблема в этом месте содержится в том, что, с одной стороны, банки вынуждены топать навстречу клиентам, по иному они их просто растеряют, но, с другой, не могут не закладывать свою маржу, перенося таким образом все риски на заемщиков, - заявил газете Точка зрения глава московской брокерской компании Антон Федулов.

Валютные риски полностью несет заемщик, поэтому повышение доли валютных ипотечных кредитов окажет воздействие на охват просроченной задолженности в будущемВ". В третьем микрорайоне 2008 года произошло увеличение доли валютных кредитов, в первый раз со второго квартала 2005 года, доля валютных кредитов выросла с 13 до 15%. На увеличение доли валютных кредитов повлиял больше невысокий габарит процентных ставок, по сравнению с рублевыми.

В остальных 65 регионах доля валютных кредитов не превышает ныне 8-10%. Еще в начале кризиса, в октябре-ноябре прошлого года, все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом увеличение рублевых ставок был значительно выше, чем валютных.

В"Назвать сегодняшние ставки по ипотеке адекватными или легко доступными в " не поворачивается язык, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт консалтинговой компании В"Брокер-СервисВ" Андрей Игнатьев. Если три месяца вспять все говорили о В"пузыре ценВ" на жилье, то сегодня впору применить тот самый же термин к банкамВ". Это эдак 20-25 тыс. 800 тысяч, получивших кредит в 2008 году.

По подсчетам фонда, чтобы выровнять ситуацию, государству придется затратить примерно 24 млрд рублей. Соответственно планам АИЖК, в первом полугодии 2009 года объем новых ипотечных кредитов должен достичь 300 млрд рублей, что на 100 миллиардов больше объема кредитов, выданных в России в первом полугодии 2008 года.

Достичь этих фантастических показателей, по мнению руководителей агентства, разрешено следующим способом: АИЖК будет заниматься выкупом закладных по старым В"проблемнымВ" кредитам только при условии, если банки будут предоставлять вместе с ними в два раза больше закладных по кредитам, выданным уже после 1 декабря 2008 года.

То есть, чтобы сбыть АИЖК единственный кредит, банки должны будут выдать еще несколько, на сумму, в 2 раза превышаемую первоначальную. Учитывая уже произошедшее понижение цен на недвижимость приблизительно на 25-35%, получается, что банки должны будут выдать три-четыре ипотечных кредита. Однако, учитывая сегодняшние экономические условия, брать ипотечные кредиты без затей некому.

Конечно, что В"де фактоВ" ипотека является единственным инструментом для приобретения недвижимости в России, а стоимость квадратного метра жилья в немного раз превосходит среднестатистический размер ежемесячной заработной платы.

В"Заоблачность ставок по ипотеке, неясность перспектив цен на недвижимость и нестабильность курса рубля при одновременном росте безработицы и падения уровня доходов населения могут свести на нет саму возможность какого-либо развития ипотеки, - утверждает Андрей Игнатьев.

По материалам http://briansk.ru/world/2009113/192906.html